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中国恒大:拿地大幅下滑 融资成本超8%

时间:2019-06-14 14:38:55  目录:  编辑:

  中国恒大:拿地大幅下滑 融资成本超8%

  新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/胡雪婧

  集团是中国标准化运营的精品地产领导者,项目遍布中国各大城市。集团在1996年创立于广东省广州市,凭借规模优势、强大的品牌优势,以及具前瞻视野的领导团队,得以成为首屈一指且规模最大的住宅物业开发商。中国恒大位于此次“2019新浪财经上市房企价值榜TOP50”榜单的第18位,其中公司规模效应方面明显,和融创、华润等并列第6位;运营发展方面过去一年表现相对迟缓,位列35位;而盈利能力方面在TOP50中表现尚好,位列14位;且中国恒大的财务表现是拉低总排位的直接原因,位列第50位。

  规模:拿地断崖式下滑 土储货值第一

  据克而瑞及公司公告数据,中国恒大在2018年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为804.37、5513.4、27174亿元,在TOP50房企中分别位列第15、3、1位,头部效应明显。不过,与第一的土储货值与过去几年快速的销售增长不同的是,恒大2018年在拿地方面的下滑堪称断崖式的,排名也快速的掉下来了。

  恒大提出审慎拿地,2018年拿地面积4993万平方米,同比下降60.37%%,但因为有着强大的土地基础,土地储备依然排名靠前,为未来的稳步扩张奠定了坚实的基础。在房企拿地成本持续高升的情况下,恒大去年拿地价格仅为1611元/平方米,处于行业较低水平,在保证资源优质的前提下,成本有优势。

  

 

  由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差,因此,多数房企2018年的业绩收入反应的是前两年的销售情况,恒大营收为4662亿元,位列第1,同比增速为49.90%,受2016大牛市的影响,增速基本符合预期。

  

 

  截止2018年末,公司的总资金和净资产分别达2042亿元、3086.26亿元,净资产规模在所有房企中位列第1。

  发展:销售增速明显放缓 存货周转率有待提高

  中国恒大2018年拿地金额为804.37亿元,拿地面积为4993万㎡,同比下降60.37%,拿地力度大幅下降,体现了恒大在发展模式上从“规模型”向“规模型+效益型”的战略转变。而2017年拿地为12600万㎡。拿地均价约为1611元/平米,较2017年的1889元/平米明显下降。

  恒大全年销售面积为5243.5万㎡,销售金额为5513亿元,同比增长10.10%,这一增速在TOP50名单中明显靠后,这在很大程度上拉低了恒大在这一领域的得分情况。2019年,恒大的销售目标为6000亿,近几年恒大的销售增速稳定在10%左右。全年销售均价与拿地均价之比为6.53。总体看,全年的拿地面积几乎等于销售面积,可供开发的土储变化不大。

  

 

  年报显示,恒大物业发展部份收入增加49.7%至4527.6亿元,增长主要由于确认销售物业面积较2017年增加50.7%,而物业平均销售价格与2017年基本持平。恒大的存货周转率表现相对较慢,仅为0.29,位列第34,但相比于2017年的0.25有所提高。

  结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数,主要包括土储货值及已售未结算的存货。恒大收入储备倍数为6.23(参照的是2018年收入),低于主流房企数据均值,而该数值2017年为9.42。

  盈利:利润规模位列前茅 ROE位列第10

  恒大近年来的盈利能力一直表现较为突出,相关利润规模力压房企龙头,2018年营业收入为4662.0亿元,位列第1,相比于2017年的3,110.2亿元同比上升49.9%。

  毛利为1689.5亿元,相比于2017年的1122.6亿元同比上升 50.5%;核心业务利润为783.2亿元,核心业务利润率为 16.8%,较2017年的13.0%上升3.8个百分点。近年来,恒大在成本管控能力上提升较为显著,销售、管理费用率持续降低。在头部的几家房企中,恒大的加权ROE表现较好,达到30.18%,是恒大2012年以来最高的ROE表现,但还是比碧桂园、融创低一些。

  

 

  恒大2018年的股利支付率为40%,明显低于去年的57.55%。

  财务:长短期借款明显下降 财务稳健性仍有待提高

  恒大2018年的平均融资成本为8.18%,相比于上一年的8.00%有略微的提升,处在较高水平。2017年,公司启动战略转型。在发展模式上,从“规模型”向“规模+效益型”模式转变;在经营模式上,从高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”模式转变。

  2018年,恒大的总负债为15714.02亿元,同比上升3.41%,与2017年31.18%的同比增速相比下降了27.77个百分点;长期借款为3548.57亿元,同比下降5.68%;短期借款为3182.85亿元,同比下降10.69%。

  

 

  短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况,恒大短期偿债压力指数(短期债务/账面资金)为1.58,明显高于TOP50房企数据均值0.69。净负债率为151.90%,远高于均值90%。

  截止2018年底,中国恒大净负债率为33.7%,在TOP50中位列第6低位,远低于均值90%,与华润、万科处于同一水平。公司账面合同负债高达815亿元,且公司整体的土地储备几乎全部分布在一二线城市,风险相对可控,财务较为稳健。

  2018年,仅房地产投资这一单个行业在需求端所贡献的产值就超过12万亿元,在如此庞大的体量下,是大量的房地产企业在行业政策与住房需求的周期摇摆中奋力前行。通过分析找到各个公司的经营特点及成功经验,并评比出其中的佼佼者,为行业中及其他行业的公司提供进一步高效发展的借鉴。

  目前,在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家,新浪财经从中甄选出100家主流房地产开发商,并站在投资者的角度,对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括:运营规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等,并最终形成“2019新浪财经上市房企价值榜TOP50”。

  

 

  责任编辑:公司观察

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