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天保集团IPO:地产业绩待释放毛利不稳 "押注"张家口

时间:2019-06-24 18:49:41  目录:  编辑:

  天保集团IPO:地产业绩待释放毛利不稳 "押注"张家口

  新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/曹婕

  随着地产行业集中度不断提升,规模效应越来越明显,中小房企的生存环境愈加艰难。年初以来,多家上市房企进行房产项目股权转让,意图回笼资金缓解资金压力。而不少还未上市的中小房企则谋求赴港IPO,希望借此来打通融资渠道。据统计,2018年共有12家房企已在或拟在香港上市,从规模来看,多属中小房企。

  Wind数据显示,今年赴港IPO的内地房企中,只有银城国际和德信中国成功上市,目前仍有24家房地产企业在排队中,中国天保集团发展有限公司(以下简称“天保集团“)便是其一。

  新浪财经讯 5月7日,天保集团向港交所递交上市申请资料,联席保荐人为农银国际和国泰君安(18.240, 0.51, 2.88%)国际。公开资料显示,天保集团是一家位于河北省涿州市的房地产开发商,主要从事房地产开发和建筑承包业务。

  根据弗若斯特沙利文的资料,2017年,就建筑合同收益而言,天保集团为涿州最大的私有建筑公司,但在河北省的市场份额仅为0.24%。

  2018房地产业务毛利下滑

  天保集团成立于1998年,以建筑承包业务起家,并在2001年,将业务扩张至房地产开发。将近20年过去,建筑承包业务仍然是公司的主要营收来源。

  2018年,天保集团房地产开发业务的收益为4.00亿元,建筑承包业务的收益为16.52亿元。经过分部间的对销,天保集团2018年的总收益为16.02亿元,毛利为1.90亿元。。

  天保集团表示,尽管目前的大部分收益产生自建筑承包业务,但公司仍认为自身属于房地产开发商,因同期大部分盈利产生自房地产开发业务,并且旨在以建筑承包业务的支持成为综合房地产开发商。

  数据显示,2016-2018年,虽然公司的建筑承包业务收入一直是房地产业务的数倍,但房地产业务的毛利率却远超建筑承包。招股说明说的近三个报告期内,公司房地产业务的毛利率分别为43.1%、50.8%和30.3%,而建筑业务毛利率分别为3.8%、5.9%和5.7%。

  同时可以发现,天保集团房地产业务盈利能力似乎并不稳定,2016-2018年,房地产业务的收益在稳步增长,但2018年该业务的毛利却发生下滑,三年的毛利率差距较大。

  

  未来“押注”张家口?

  数据显示,目前,天保集团的房地产业务市场主要集中在涿州和张家口两个区域,地域依然比较局限。

  截至2019年3月底,天保集团在涿州的已竣工(包括未出售可销售建筑面积6610.6平方米和物业投资可出租面积4.43万平方米)建筑面积为5.09万平方米,在建规划建筑面积为24.30万平方米,未来开发面积为0,总土地储备为29.39万平方米。而张家口的已竣工面积为1.89万平方米,在建面积为80.77万平方米,未来开发的建筑面积为88.77万平方米,总土地储备为171.43万平方米。

  按地理位置划分的话,公司在涿州的土储占比为14.6%,张家口为85.4%。可见,张家口是天保集团未来房地产业务的布局重点。

  招股书显示,天保集团的租金收入在整个房地产业务收入中占比较小,各期均在2%左右。

  此外,2018年,天保集团在张家口和涿州两个区域的所有项目平均售价均有不同程度的下滑。其中涿州区域的“天马景苑”2017年的平均售价为7800元/平米,2018年均价仅为2731元/平米。

  而天保集团非常重视的张家口区域,目前只有天保新城项目一期和二期,2018年,一期的平均售价由2017年的4604元/平米下滑到4521元/平米,而2018年才刚刚交付的二期房均价为3399元/平米,与一期房差距较大。

  

  当竞争激烈之时,找准自身的优势显得格外重要。据天保集团招股书所述,公司的竞争优势主要在于以下几个方面,综合来看,“京津冀协同发展、雄安新区战略机遇及2022年冬奥会发展机遇,公司拥有良好的区位优势”和“房地产开发业务及建筑承包业务的协同效应”比较有看点。

  其一,河北市场目前已有不少一线房企布局,竞争压力并不小。至于其二,公司在招股书中表示,采用“建筑先行,地产跟上”的策略,即首先利用强健的建筑资质,与部分当地政府机构及房地产开发商合作建筑项目,再进一步促进发展该区域房地产开发业务。

  

  因周转需要大量的资金支持,房地产行业的一个重要特点是高负债率。2018年,天保集团开始加杠杆,同期银行借款同比增长315.45%,当年公司的净负债率由2017年的1.8%激增到2018年的41.4%。

  

  而在现金流方面,2017-2018年连续两年,天保集团的经营活动产生的现金流量净额为负,分别为-1.95亿元和-6.66亿元。在房地产业务业绩尚未很好的释放之际,便急着奔赴港交所IPO的背后,或是公司迫切的融资需求。

  责任编辑:公司观察

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